Lorsqu’on projette d’acheter un bien, la première question qui se pose est souvent celle du budget. Combien peut-on réellement emprunter ? C’est là que la simulation d’un crédit immobilier devient un outil pratique : elle donne une première estimation du montant accessible en fonction de votre situation. Mais pour affiner ce chiffre, encore faut-il connaître les éléments pris en compte par les banques et les méthodes de calcul utilisées...
L'évaluation rapide des revenus et charges
Une évaluation de vos revenus et de vos charges permet de déterminer votre capacité d'emprunt. Cette étape permet de dresser un portrait fidèle de votre situation financière et d'identifier les éléments qui influenceront positivement ou négativement votre capacité à emprunter.
La méthode du revenu net bancaire
Le revenu net bancaire est le montant qui apparaît sur vos relevés bancaires après déduction des charges fixes. Pour le calculer rapidement, additionnez tous vos revenus mensuels (salaires, revenus locatifs, pensions, etc.) et soustrayez vos charges récurrentes (loyer, factures d'énergie, assurances, etc.).
Cette méthode vous donne une vision claire de votre reste à vivre, un élément important pour les banques. Plus votre reste à vivre est élevé, plus votre capacité d'emprunt sera importante, toutes choses égales par ailleurs.
La prise en compte des prêts en cours (crédit immobilier, crédit auto)
Si vous avez déjà des crédits en cours, ceux-ci auront des répercussions sur votre capacité d'emprunt. Les mensualités de ces crédits sont considérées comme des charges fixes et réduisent donc votre capacité à contracter un nouveau prêt.
Par exemple, si vous remboursez déjà 300€ par mois pour un crédit auto, cette somme sera déduite de votre capacité d'emprunt pour un nouveau crédit immobilier. Il est donc pertinent d'intégrer ces éléments dans votre calcul pour avoir une vision réaliste de votre situation.
L'impact des aides et allocations (APL, prime d'activité)
Les aides et allocations que vous percevez peuvent dans certains cas être prises en compte dans le calcul de votre capacité d'emprunt. Cependant, leur prise en compte varie selon les établissements bancaires et dépend de leur nature et de leur pérennité.
Les Aides Personnalisées au Logement (APL) ou la prime d'activité, par exemple, peuvent être considérées différemment selon les banques. Certaines les intégreront totalement, d'autres partiellement, tandis que certaines ne les prendront pas en compte du tout. Il est donc important de clarifier ce point avec votre conseiller bancaire.
Ce qui influence la capacité d'emprunt
Votre capacité d'emprunt n'est pas seulement déterminée par vos revenus et vos charges. Plusieurs autres critères pour obtenir un crédit immobilier entrent en jeu et peuvent influencer le montant que vous pourrez emprunter.
Les taux d'intérêt actuels du marché immobilier
Les taux d'intérêt du marché immobilier entrent dans le calcul de votre capacité d'emprunt. Plus les taux sont bas, plus vous pourrez emprunter pour une même mensualité. À l'inverse, une hausse des taux réduira mécaniquement votre capacité d'emprunt.
Il est donc important de surveiller l'évolution des taux du marché. Une variation même minime peut avoir une répercussion sur le montant que vous pourrez emprunter, surtout sur des durées longues.
La durée du prêt et l'impact sur la mensualité
La durée du prêt est un levier important pour ajuster votre capacité d'emprunt. En allongeant la durée du prêt, vous réduisez le montant des mensualités, ce qui peut vous permettre d'emprunter une somme plus importante.
Cependant, attention à ne pas tomber dans le piège d'un endettement trop long. Un crédit sur 25 ou 30 ans vous coûtera plus cher en intérêts qu'un crédit sur 15 ou 20 ans. Il faut donc trouver le bon équilibre entre durée du prêt et montant des mensualités.
L'épargne disponible et l'apport personnel
L'apport personnel influence positivement votre capacité d'emprunt. Plus votre apport est important, plus les banques seront enclines à vous prêter une somme élevée. Un apport conséquent rassure les établissements de crédit sur votre capacité à gérer votre budget et à épargner.
En règle générale, un apport de 10% à 20% du montant du bien est apprécié par les banques. Certains établissements peuvent même exiger un apport minimum pour accorder un prêt, notamment pour les primo-accédants.
La stabilité professionnelle (CDI, fonctionnaire, indépendant)
Un emploi stable, comme un CDI ou un statut de fonctionnaire, est généralement vu d'un bon œil par les banques. Cette stabilité rassure sur votre capacité à générer des revenus réguliers sur le long terme.
Pour les travailleurs indépendants ou les professions libérales, la situation peut être plus complexe. Les banques demanderont souvent des garanties supplémentaires, comme des bilans sur plusieurs années, pour s'assurer de la pérennité de vos revenus.
La consultation rapide d'un courtier en crédit
Pour avoir une vision plus juste de votre capacité d'emprunt, la consultation d'un courtier en crédit peut être très utile. Ces experts du marché immobilier peuvent vous apporter des conseils personnalisés et vous aider à améliorer votre dossier de prêt.
Le taux d'intérêt qui vous sera proposé par les banques dépend de nombreux facteurs personnels : vos revenus, votre apport, votre situation professionnelle, etc. Un courtier peut vous fournir une estimation précise du taux auquel vous pouvez prétendre, en fonction de votre profil.
Cette estimation personnalisée vous permet de calculer au plus juste votre capacité d'emprunt réelle. Elle vous aide également à négocier plus justement avec les banques, en ayant une idée claire des conditions que vous pouvez obtenir.
La vérification de l'éligibilité aux prêts aidés
Les prêts aidés peuvent augmenter votre capacité d'emprunt. Il est donc important de vérifier votre éligibilité à ces dispositifs, qui peuvent vous permettre d'accéder à la propriété dans de meilleures conditions.
Le prêt à taux zéro (PTZ) et les conditions d'obtention
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un dispositif d'aide à l'accession à la propriété destiné aux primo-accédants. Comme son nom l'indique, ce prêt ne porte pas d'intérêts, ce qui peut augmenter votre capacité d'emprunt.
L'éligibilité au PTZ dépend de vos revenus, de la composition de votre foyer, et de la zone géographique où vous souhaitez acheter. Le PTZ peut représenter jusqu'à 40% du coût total de l'opération dans certains cas.
Le prêt accession sociale (PAS) pour les revenus modestes
Le Prêt Accession Sociale (PAS) est destiné aux ménages aux revenus modestes qui souhaitent devenir propriétaires. Ce prêt offre des taux d'intérêt avantageux et des garanties de l'État, ce qui peut faciliter l'accès au crédit pour certains emprunteurs.
Pour être éligible au PAS, vos revenus ne doivent pas dépasser un certain plafond, qui varie selon la composition de votre foyer et la zone géographique. Si vous pensez être éligible, n'hésitez pas à en parler à votre banque, car ce prêt peut améliorer votre capacité d'emprunt.
Le prêt action logement (ex-1% logement) pour les salariés
Le Prêt Action Logement, anciennement connu sous le nom de 1% logement, est un dispositif destiné aux salariés du secteur privé. Ce prêt peut compléter votre financement principal à des conditions avantageuses, augmentant ainsi votre capacité d'emprunt globale.
Pour en bénéficier, vous devez être salarié d'une entreprise du secteur privé non agricole de 10 salariés ou plus. Le montant et les conditions du prêt varient selon votre situation et le type d'opération que vous envisagez. N'oubliez pas de vérifier votre éligibilité à ce dispositif, qui peut être un complément à votre financement principal.
Des outils simples comme les simulateurs en ligne peuvent vous donner une première estimation, mais pour une analyse plus fine, le recours à un professionnel comme un conseiller bancaire est souvent nécessaire. N'oubliez pas non plus de vérifier votre éligibilité aux différents prêts aidés, qui peuvent augmenter votre capacité d'emprunt. Enfin, gardez à l'esprit que le délai d'un crédit immobilier peut varier selon les établissements et votre situation personnelle. Une bonne préparation et une évaluation de votre capacité d'emprunt vous permettront d'aborder sereinement votre projet d'achat immobilier.