Acquérir une résidence secondaire est un rêve pour beaucoup de Français, qu’il s’agisse d’un pied-à-terre de vacances, d’un investissement locatif ou d’une anticipation pour la retraite. Pour le financer, le Plan d’Épargne Logement (PEL) apparaît souvent comme une option avantageuse. Avant de l’utiliser, il faut bien appréhender son fonctionnement et ses règles, notamment le plafond PEL, les conditions d’éligibilité et le taux applicable. Ces paramètres influencent la faisabilité et la rentabilité du projet. Toutefois, son usage pour financer une résidence non principale est désormais limité : si certains PEL ouverts après le 1er mars 2011 ne sont plus éligibles pour une acquisition de ce type, ceux plus anciens peuvent encore présenter des opportunités selon leur date d’ouverture.
Le cadre légal du PEL pour l’acquisition d’une résidence secondaire
Le Plan d’Épargne Logement a été recentré au fil des réformes sur la résidence principale. Depuis le 1ᵉʳ mars 2011, le prêt épargne logement issu d’un PEL ouvert à cette date ou après est, en principe, réservé à l’acquisition, la construction ou les travaux sur la résidence principale. L’usage du prêt PEL pour une résidence secondaire n’est donc plus possible dans le droit commun. Seuls certains anciens PEL (ouverts avant 2011) ont pu conserver des conditions plus larges ; leur banque vérifie alors au cas par cas ce que le contrat autorise encore.
Les conditions d’utilisation
Un PEL doit avoir au moins 4 ans pour donner droit au prêt. Le prêt PEL finance l’opération immobilière (acquisition/construction/travaux éligibles) ; les frais annexes comme les émoluments du notaire ou l’ameublement ne sont pas couverts par le dispositif réglementé et, s’ils doivent être financés, le sont via un prêt classique séparé.
Les plafonds et taux
Le plafond PEL d’épargne est identique quel que soit le projet : 61 200 € de dépôts maximum. Ce plafond ne préjuge pas du montant du prêt : celui‑ci dépend de vos « droits à prêt » accumulés et reste par ailleurs limité par la réglementation (durée maximale, enveloppe plafonnée) et par la politique de la banque. Le taux du prêt PEL est fixé à l’ouverture du plan et reste garanti ensuite ; selon la date d’ouverture, il peut être plus ou moins compétitif par rapport aux prêts immobiliers du marché.
La fiscalité
Pour les PEL ouverts depuis 2018, les intérêts sont soumis dès la première année au prélèvement forfaitaire unique (PFU) ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Pour les PEL plus anciens, les intérêts ont été exonérés d’impôt sur le revenu pendant les 12 premières années mais restent soumis aux prélèvements sociaux ; au‑delà, ils deviennent imposables. Cette fiscalité doit être intégrée dans le calcul de rentabilité du projet, surtout si un prêt PEL n’est pas possible pour une résidence secondaire. Dans ce cas, l’épargne accumulée peut tout de même être mobilisée en apport personnel, ou orientée vers d’options d’investissement flexibles permettant de financer autrement l’acquisition ou de diversifier le capital disponible.
Les avantages fiscaux du PEL dans l’achat d’une maison de vacances
Le PEL n’offre pas d’avantage fiscal lié au fait d’acheter une résidence secondaire. Les effets fiscaux associés au PEL tiennent surtout à la fiscalité de ses intérêts (PFU et prélèvements sociaux selon la date d’ouverture) et au taux du prêt PEL fixé à l’ouverture — pas à un régime de faveur pour la résidence non principale.
Intérêts d’emprunt : déductibles uniquement si le bien est loué
Si le bien est loué, les intérêts du prêt contracté pour l’acquisition (qu’il s’agisse d’un prêt PEL ou d’un prêt classique) sont en principe déductibles des revenus du bien : en location nue, ils s’imputent sur les revenus fonciers, en location meublée, ils sont déductibles dans un régime réel BIC.
En revanche, si la maison de vacances n’est pas louée, vous ne déduisez pas ces intérêts de votre revenu.
Plus-value immobilière : le mode de financement n’apporte pas de bonus
Aucun « bonus PEL » sur la plus-value. À la revente, votre plus-value est calculée sur la base du prix d’acquisition majoré (notamment des frais d’acquisition réels ou du forfait, et de certains travaux sous conditions). Les intérêts d’emprunt ne s’ajoutent pas au prix de revient. Les abattements pour durée de détention restent ceux du droit commun (exonération d’IR au bout de 22 ans, des prélèvements sociaux au bout de 30 ans pour un bien détenu hors régime professionnel).
Pinel + PEL : pas de mix « usage perso » autorisé
Le Pinel vise l’achat d’un logement neuf destiné à la location comme résidence principale du locataire pendant l’engagement (6, 9 ou 12 ans), avec plafonds de loyers et de ressources. Il n’est pas compatible avec un usage personnel, même partiel, en tant que résidence secondaire du propriétaire. Vous pouvez financer un achat Pinel via un prêt (PEL ou non), mais zéro usage perso tant que l’engagement court.
Les risques et contraintes du PEL pour une résidence secondaire
Utiliser un PEL dans un projet de résidence secondaire pose surtout un problème d’éligibilité du prêt PEL lui‑même : pour les PEL ouverts depuis le 1ᵉʳ mars 2011, le prêt est réservé à la résidence principale. En pratique, le PEL sert donc surtout d’épargne‑apport pour ce type d’achat, tandis que le financement principal passe par un prêt immobilier classique.
Taux d’endettement et capacité d’emprunt
Le cadre prudentiel en France fixe un taux d’effort d’environ 35 % assurance comprise et des maturités en général limitées à 25 ans (dérogations rares). Cette règle s’applique quel que soit le projet. En revanche, les banques peuvent se montrer plus sélectives pour une résidence secondaire : il n’y a pas de loyer pour couvrir la mensualité, et le risque perçu est plus élevé qu’une résidence principale. Résultat : à revenus identiques, la capacité d’emprunt effective peut être plus faible, ou la banque peut demander davantage d’apport… ce qui plaide pour mobiliser l’épargne du PEL comme apport.
Clôture anticipée d’un PEL : ce que vous perdez vraiment
Parler de « pénalités » est trompeur : la fermeture d’un PEL ne génère pas, en soi, de frais bancaires. En revanche, une clôture avant 4 ans entraîne des conséquences réglementaires : perte des droits à prêt, et pour certains millésimes, réduction de la rémunération (par exemple, fermeture avant 2 ans : intérêts recalculés au taux d’un CEL selon les règles du millésime). Pour les PEL ouverts depuis 2018, il n’y a plus de prime d’État ; pour les plus anciens, une fermeture anticipée peut aussi faire perdre la prime. En résumé : pas de frais cachés, mais un manque à gagner possible sur intérêts/avantages et la perte des droits à prêt.
PEL ou prêt immobilier classique : que choisir ?
Pour une résidence secondaire, le prêt PEL n’est généralement pas utilisable si votre plan a été ouvert depuis 2011. On compare donc surtout deux choses : garder le PEL ouvert pour faire grossir l’apport et prendre un prêt immobilier classique négocié au taux du marché, ou, si vous disposez d’un ancien PEL encore éligible et à taux intéressant, voir avec la banque s’il est possible d’en tirer un prêt, puis compléter par un prêt classique.
Le prêt immobilier « marché » reste souvent plus souple (durée, quotité, possibilités de financer une partie des frais) et potentiellement moins cher que le taux d’un prêt PEL récent. Le PEL, lui, garde un intérêt comme réserve d’apportsécurisée.
Les stratégies d’optimisation PEL-résidence secondaire
Pour les PEL ouverts depuis le 1ᵉʳ mars 2011, le prêt issu du plan ne peut être utilisé que pour financer une résidence principale. Dans ce cas, l’optimisation porte donc sur l’épargne accumulée (comme apport) et sur la manière de structurer le projet global. En revanche, pour les PEL plus anciens, encore éligibles au prêt pour une résidence secondaire, certaines stratégies peuvent améliorer l’efficacité fiscale et patrimoniale.
Coupler le PEL avec une SCI
La Société Civile Immobilière reste une option pertinente pour gérer un bien secondaire, notamment dans un contexte familial. Elle facilite la transmission, permet de répartir les parts entre plusieurs héritiers, et d’organiser la gestion du bien à plusieurs.
En pratique : si le PEL donne accès à un prêt (ancien PEL), les fonds peuvent être apportés à la SCI sous forme d’apport en compte courant ou en capital, afin de participer à l’achat. Cela ne change pas la nature du PEL, mais permet de combiner sa liquidité avec la souplesse juridique d’une SCI.
Le démembrement de propriété et le PEL
Le démembrement consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit du bien. Cette approche, lorsqu’elle est bien construite, permet de réduire la base taxable pour les droits de succession et de faciliter la transmission. Dans un cadre patrimonial, il est envisageable que les parents financent l’acquisition de l’usufruit temporaire via l’épargne du PEL, tandis que les enfants acquièrent la nue-propriété.
Cette opération nécessite un montage juridique précis : elle doit être encadrée par un notaire, et les conditions d’utilisation du PEL (notamment si le prêt est envisagé) doivent être respectées.
La location saisonnière pour rentabiliser l’apport du PEL
Si le PEL ne peut servir directement à financer le prêt d’une résidence secondaire (cas des PEL récents), il reste un excellent outil pour constituer un apport puis recourir à un prêt immobilier classique. Dans ce cas, mettre le bien en location saisonnière permet de générer des revenus complémentaires qui contribuent au remboursement du crédit.
En régime LMNP (loueur en meublé non professionnel), certaines charges (intérêts d’emprunt, travaux, ameublement, assurances…) peuvent être déduites des recettes locatives ou amorties, selon le régime fiscal choisi. Mais les règles varient selon la commune : déclaration obligatoire, encadrement des durées, parfois autorisation préalable.
Alternatives au PEL pour financer une résidence secondaire
Si le PEL peut être un outil intéressant dans certains cas, d’autres solutions existent et peuvent offrir plus de flexibilité, un rendement potentiellement supérieur ou une fiscalité optimisée. Ces alternatives méritent d’être comparées en fonction de votre situation patrimoniale et de vos objectifs.
SCPI et crowdfunding immobilier
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) et le crowdfunding immobilier permettent d’investir dans l’immobilier sans passer par l’achat direct d’un bien à gérer soi-même. Les SCPI donnent accès à un portefeuille diversifié d’immeubles (bureaux, commerces, résidences), gérés par des professionnels, avec un ticket d’entrée souvent inférieur à 5 000 €. Le crowdfunding immobilier consiste à financer des projets précis (promotion, rénovation…) via des plateformes spécialisées, sur des durées courtes (12 à 36 mois), avec des rendements pouvant dépasser 7 % bruts annuels.
Ces placements peuvent générer des revenus permettant, à terme, de financer l’achat d’une résidence secondaire ou de couvrir une partie des charges associées. Ils conviennent à ceux qui veulent une exposition immobilière sans contraintes de gestion quotidienne.
Prêt in fine
Le prêt in fine est une alternative au prêt amortissable ou au financement via un PEL. Pendant toute la durée du prêt, vous ne payez que les intérêts ; le capital est remboursé en une seule fois à l’échéance.
L’avantage réside dans des mensualités plus faibles pendant la durée de l’emprunt, ce qui peut faciliter la trésorerie, notamment si le bien est loué en saisonnier. Il faut toutefois mettre en place une stratégie d’épargne parallèle (souvent via une assurance-vie ou un placement financier) pour constituer le capital nécessaire au remboursement final.
Assurance-vie et investissement en nue-propriété
L’assurance-vie permet de constituer un capital sur le long terme avec une fiscalité allégée après 8 ans, et de réaliser un rachat partiel pour financer un apport ou une partie du prix d’achat d’une résidence secondaire.
La nue-propriété consiste à acheter un bien à prix réduit en laissant l’usufruit (droit d’usage et de perception des loyers) à un tiers pendant une durée définie. À l’expiration de l’usufruit, vous devenez pleinement propriétaire, ce qui peut être un moyen d’acquérir à moindre coût un futur logement de vacances.
Le PEL reste un outil structurant pour un projet immobilier, mais il n’est pas toujours la meilleure option pour une résidence secondaire, surtout pour les PEL récents dont le prêt est limité à la résidence principale.
La clé est d’analyser chaque option en fonction de vos objectifs, de votre horizon de placement et de votre tolérance au risque, idéalement avec l’accompagnement d’un conseiller en gestion de patrimoine.